宿州市物业专项维修资金管理暂行办法

（征求意见稿）

第一章  总   则

第一条  为了加强物业专项维修资金管理，维护业主的合法权益，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，根据《中华人民共和国民法典》、《安徽省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本市行政区内物业专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、管理、使用和监督，适用本办法。

本办法所称维修资金，是指业主交存的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。

第三条  维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第四条  县、市人民政府财政、审计等有关部门应当按照各自职责，做好物业专项维修资金的监督工作。

市物业维修资金管理中心负责维修资金的交存、核算、系统建设等日常管理工作。

各区物业行政管理部门负责本辖区内维修资金使用的审核和监督管理工作。

市场监管、公安、消防救援等部门和单位应当按照各自职责做好维修资金使用的相关工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责指导本辖区内业主、业主大会维修资金的使用、续筹、补交、补建等工作，调解处理因维修资金使用产生的矛盾纠纷。

第五条  市房地产行政主管部门应当加强维修资金管理信息化系统建设，维修资金管理、查询系统，保障业主便捷使用和查询。

第二章  交存

第六条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法规定交存专项维修资金。

第七条 首次物业专项维修资金由业主按照下列规定交存：

（一）未配备电梯的，按照每平方米80元标准交存；

（二）配备电梯的，按照每平方米110元标准交存；

（三）单独确权的车库（位）、储藏室，按照每平方米80元标准交存，（人防工程除外）。

建设单位自用、出租的物业按前款的规定交存维修资金。

市房地产行政主管部门应当根据本市住宅建筑安装成本的市场变化情况，适用调整并公布首次维修资金的交存数额。

第八条 本市行政区域内公有住房的买受人按照购房款总额的1%交存维修资金，售房单位按照高层住宅售房款的30%、多层住宅售房款的20%一次性提取并交存维修资金。

安置房、集资建房、经济适用房的房屋产权人按第七条的规定交存维修资金。

第九条 住宅物业、非住宅物业由建设单位在办理网签备案时，将备案物业专项维修资金一次性交存至物业专项维修资金管理中心在银行开设的专户账户；购房业主在办理交房手续前，需向建设单位支付其应交的物业专项维修资金；建设单位申请办理商品房预售资金监管终止手续，尚未出售的物业、首期物业专项维修资金由建设单位一次性交存，并在出售时向业主收取。建设单位自用、出租的物业，其物业专项维修资金由建设单位承担。

业主没按规定交存首期专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

建设单位在办理预销售许可证时，应向市维修资金中心提供商品房楼盘销售信息。

建设单位应当交存的维修资金可从监管的预售资金中划转。建设单位申请办理商品房预售资金监管终止手续时，应提供已交付商品房和未售商品房维修资金交存相关信息和楼盘表。

第十条  市物业专项维修资金中心收取维修资金，应当向交存人出具省财政部门统一监制的维修资金专用票据。

第十一条  一幢房屋维修资金余额低于首次交存维修资金30%时，该幢房屋业主或者该幢房屋所在区域业主委员会应当提出续交计划，续交标准和方案经专有部分占本幢建筑物总面积2/3以上的业主占总人数2/3以上的业主同意，业主按拥有房屋建筑面积的比例续交。

维修资金的具体续交工作由业主委员会或委托物业服务企业实施，业主委员会或被委托的物业服务企业应当向市、县物业专项维修资金管理部门提交维修资金续交业主清册，及时到市、县物业专项维修资金管理部门将续交的维修资金存入市、县维修资金专户，市、县物业专项维修资金管理部门按户开具维修资金专用收据。

未成立业主大会的物业管理区域维修资金续交工作由相关业主、街道办事处或其委托的物业服务企业组织实施。

第十二条  已经办理物业登记但未交存维修资金的业主，应主动补交。其补交金额，应按照第七条规定的标准交存。

业主未按规定补交维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者社区居委会应当督促其交存；逾期仍未交存的，业主委员会、物业服务企业或者社区居委会、相关业主可以依法起诉。

第十三条 业主转让物业时，应当结清物业专项维修资金；物业专项维修资金尚有节余的，应当随物业所有权同时转让过户。

业主转让物业时，未结清物业专项维修资金的，市自然资源行政主管部门不予办理不动产转移登记手续。

第十四条 物业管理区域内，房屋灭失的，业主应填写维修资金账户注销支取表，到市物业专项维修资金管理部门办理维修资金账户注销及余额支取手续。

办理账户注销手续时应提交下列材料：

（一）销户业主分户清册。

（二）销户业主身份证明。

（三）物业灭失证明。

（四）房地产权证（不动产权证）注销证明。

第十五条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益，在扣除物业服务企业代办费用后，应当将业主所得收益30％用于补贴物业管理公共服务费，70％纳入维修资金，在物业管理区域内统筹使用，但业主大会另作决定的除外。

前款规定的物业服务企业代办费用，由业主委员会和物业服务企业在物业服务合同中约定。

第三章  管理

第十六条 市房地产行政主管部门应当通过招标选择商业银行，设立物业专项维修资金管理专户。

业主交存的物业专项维修资金，由市房地产行政主管部门在物业专项维修资金专户中以物业管理区域为单位设立账户，并按幢、按户设置明细账目。

物业专项维修资金应当自存入专户之日起记账到户，结息到户。

业主交存的维修资金自存入专户之日起计息，当年度交存的按年初活期利率标准计息；次年度起，按年初银行同期存款一年期定存基准利率计息。每年计息结转日为12月31日，于次年一季度确定计息分配额度一次性向交存业主计息，并记载入维修资金管理系统。

第十七条 业主大会成立后，业主委员会应当到所在地市、县人民政府房地产行政主管部门查询所在物业管理区域内交存物业专项维修资金的业主名单和金额，并在物业管理区域内公示。

业主未交存物业专项维修资金的，业主委员会应当督促其交存。逾期仍未交存的，业主委员会可以向人民法院起诉。

未成立业主委员会的，由居民委员会代行业主委员会职责。

第十八条 物业专项维修资金账户的账目管理，由业主委员会负责，业主委员会可以委托物业服务企业具体管理。

第十九条  市物业维修资金中心应当在保证正常使用的前提下，物业专项维修资金可以按照国家规定购买一级市场国债或者在专户银行转存定期存款。物业专项维修资金购买国债或定存的增值部分，扣除财政部门核定的管理费用外，应当纳入物业专项维修资金，在物业管理区域内统筹使用。

禁止任何单位和个人挪用物业专项维修资金及增值部分；禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务、投资股票、期货或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第四章  使用

第二十条 维修资金的使用应当遵循程序规范、公开透明、权利与义务相一致的原则。

第二十一条  维修资金的使用范围包括：

(一)物业共用部位维修工程

1．主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的；

2．户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的；

3．整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30％以上，需要修缮的；

4．整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的；

5．经使用范围内专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意使用维修资金的其他维修工程。

(二)物业共用设施设备维修、更新、改造工程

1．物业管理区域内路面破损30％以上，需要整体修复的；

2．整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的；

3．智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的；

4．电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20％的；

5．二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的；

6．物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的；

7．经使用范围内专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意使用维修资金的其他维修、更新、改造工程。

第二十二条  发生下列危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，需要采取应急措施对共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造才能消除的，可以认定为应急维修，具体包括：

（一）电梯发生故障影响正常使用的；

（二）消防设施存在故障的；

（三）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动的；

第二十三条  下列费用，不得从维修资金中列支：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出；

（二）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担；

（三）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担；

（四）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

第二十四条  维修资金使用应具备以下条件：

（一）物业共用部位、共用设施设备保修期届满。

（二）维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围；或者维修项目符合维修资金使用范围，且有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致且将维修资金应分摊额存入市、县维修资金专户。

（三）维修资金使用方案须经使用范围内专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意。

第五章  使用程序

第二十五条  维修资金的使用，按照下列程序办理：

（一）实施物业管理，业主大会未成立的，由物业服务企业或相关业主根据维修项目提出维修资金使用计划和分摊明细，经使用范围内专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意。并在物业管理区域公示期满后，持相关预算报告、分摊明细和业主签署的书面意见等报区、园区物业行政管理部门。

（二）实施物业管理，业主大会已成立的，对全体业主共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，业主委员会应当于每年12月31日前向业主大会提出下一年度维修资金使用方案，业主大会对使用方案的审查决定，应当经使用范围内专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意，对部分业主共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会按照年度提出维修资金使用方案，并在物业管理区域公示期满后，业主委员会或被委托的物业服务企业持相关预算报告、分摊明细和业主、业主委员会签署的书面意见报区、园区物业行政管理部门。

（三）区、园区物业行政管理部门审核同意后，业主委员会、物业服务企业、相关业主应按维修项目的预算金额通过招投标或其他方式确定相应资质的施工单位，并可以委托具有相应资质的监理单位实施监理。预算5万元以上的工程应公开招标；预算5万元（含5万元）以下的工程可以由业主委员会、物业服务企业、相关业主指定专业单位组织施工，并签订维修合同，明确合同价款、工程质量、进度（工期）、保修期、支付方式、质量保证金等内容。

（四）维修合同签订后，业主委员会、物业服务企业、相关业主应向区、园区物业行政管理部门提交维修合同及维修资金拨付申请书，区、园区物业行政管理部门审核同意后，按工程进度预拨所需资金的70%，市物业专项维修资金管理中心根据区（园区）物业行政管理部门审核意见，通知专户银行向申请人指定账户拨付。

（五）工程竣工后，业主委员会、物业服务企业、相关业主应当组织施工单位、监理单位、业主代表以及相关其他单位对工程进行验收；验收合格后，应向区、园区物业行政主管部门提交维修资金拨付申请书、工程竣工验收合格证明、工程决算书、审计报告、相关结算票据、分摊明细和业主、业主委员会签章验收审核意见等，经区、园区物业行政管理部门审核同意后报市物业专项维修资金管理中心，市物业专项维修资金管理中心根据区（园区）物业行政管理部门审核意见，通知专户银行向申请人指定账户拨付。

（六）未实施物业管理，业主大会未成立的物业，由物业所在区域街道办事处按本条第（一）、（三）、（四）、（五）项的规定组织相关业主实施。

第二十六条 物业专项维修资金应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行维修、更新和改造的应急维修项目。

物业专项维修资金应急使用，按下列程序办理：

（一）有本办法第二十二条规定情形的，物业服务企业、业主委员会、社区居委会应采取紧急处置措施，制定应急维修方案，并向所在地街道办事处、乡（镇）人民政府报告。

（二）物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府收到报告后应当立即实地查勘现场、出具证明；涉及电梯、消防设施的，还应当组织市场监管部门、消防救援机构实地查勘现场，应在收到报告24小时内出具证明。

(三)物业所在地街道办事处（乡镇人民政府），立即向区（园区）物业行政管理部门申请紧急使用物业专项维修资金，区（园区）物业行政管理部门审核同意后，报市维修资金中心，市维修资金管理中心，依据区（园区）审批意见拨付资金。

（四）区（园区）物业主管部门会同物业所在地街道办事处、社区居委会、物业服务企业，应当组织维修，并在维修完成7日内公示物业专项维修资金使用情况，

（五）紧急维修验收合格后，申请人向区物业行政管理部门提交验收报告及工程结算书、审计报告等资料，审核通过后，市维修资金管理中心按区（园区）审核意见办理决算。

第二十七条 应急维修涉及电梯等特种设备的，应提供具备相应资质的检验检测机构出具的检验检测报告。

应急维修涉及消防设施的，需提供消防主管部门下达的限期整改通知书、具备相应资质的第三方消防检测机构出具的维修方案。维修工程实施完毕后，需提交第三方消防检测机构出具的检测合格报告和消防主管部门出具的复查合格证明。

第二十八条  申请人应当按照维修资金使用范围，根据物业现状，制定维修、更新和改造方案。维修、更新和改造方案包括：

（一）维修、更新和改造项目的具体内容和组织形式；

（二）选择施工单位，做出工程预算；                                

（三）受益业主交存维修资金余额清单；

（四）受益业主拟按户分摊费用。

第二十九条  申请人应当通过召开会议、按户走访等形式对维修、更新和改造方案进行书面确认。维修、更新和改造方案应当征得经使用范围内专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意（应急维修项目除外）。不经业主书面委托，不得冒签或代签，业主书面确认的合法真实性由申请人负责。

第三十条  物业管理区域内涉及全体业主受益，受入住率等条件的限制，为解决业主表决难题，可以采取以下表决方式：

（一）委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给申请人或者业主代表行使；

（二）集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，可以采取一次性集合表决通过后，形成维修、更新和改造预案，授权申请人分批使用。

（三）默认表决：业主大会需提前约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用的事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

（四）异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占区域内建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

前款规定的表决方式，应当召开业主大会，并在管理规约和业主大会议事规则中约定，由申请人具体实施。在实施表决方案前，申请人应当提前公告或函告全体受益业主，明确告知表决时间、表决方式、使用用途、实施方案、监督措施和法律责任等。

第三十一条  申请人应当依法通过比选、公开招投标等方式择优选择具有相应资质的施工单位，签订施工合同，合同应当包括承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和法律责任等内容。

更新和改造项目预算金额在20万元以上的，需以公开招投标方式确定施工单位，要聘请具有相应资质的监理单位进行全程施工监理，其招标和聘请监理的相关费用，可以计入该维修、更新和改造项目成本。

第三十二条  申请人及时组织施工，施工过程的监督由申请人和相关业主负责。工程竣工后，申请人组织施工单位对工程进行依法验收，并签署竣工验收结算报告。

第三十三条  申请人应当按照决算（审计）金额作出《维修、更新和改造工程费用决算分摊清册》，并在物业管理区域内进行公示，公示期不少于5天。

第三十四条  物业维修、更新和改造工程费用按照下列规定列支：

（一）用于物业管理区域内共用设施设备维修、更新和改造的，由全体受益业主按照其所有的物业建筑总面积比例承担，并从业主交存的维修资金中列支；

（二）用于整幢楼或者单元本体共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的，由整幢楼或者单元受益业主按照其所有的物业建筑总面积比例承担，并从业主交存的维修资金中列支；

（三）用于出售出租的车库、车位共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的，由车库、车位所有权人按照各自拥有车库、车位面积的比例共同承担，并从交存的维修资金中列支；

业主个人维修资金账户余额不足支付所分摊维修、更新和改造费用的，差额部分由该业主自筹承担。未交存维修资金的其维修、更新和改造费用由业主自筹承担。

共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及建设单位尚未售出的物业，建设单位应当按照上述规定列支分摊维修、更新和改造费用。

第六章 法律责任

第三十五条  违反本办法规定，任何单位或个人挪用或违反本办法及相关规定使用物业专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以追回，并给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款，同时将相关线索向司法机关和纪检监察机关移交。

建设单位违反本办法，将未交存物业专项维修资金的物业擅自交付的，责令改正；拒不改正的，由建设单位按业主应交数额代为补齐，并追究相关人员的责任。实行商品房预售资金监管的，可从监管的预售资金中划转。

第三十六条  违反本办法规定，使用、保存、核销物业专项维修资金专用票据的，依照有关法律、法规的规定给予处罚。

第三十七条  县级以上地方人民政府及其房地产行政主管部门、物业专项维修资金中心违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）减免业主应当交存的物业专项维修资金的；

（二）不按照规定收取、管理物业专项维修资金的；

（三）挪用物业专项维修资金的；

（四）不按照规定对物业专项维修资金的使用进行监督的；

（五）有其他徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守行为的。

第三十八条  建设单位、施工单位、材料设备供应单位、物业服务企业以及其他相关单位和个人有违反本办法或其他相关规定行为的，除按规定处罚外，由市、县房地产行政管理部门将违法信息通报相关主管部门，由相关主管部门按照联合惩戒的有关规定实施联合惩戒。

第七章  服务监督

第三十九条  申请人应当积极主动为业主做好维修、更新和改造的服务工作，切实履行维修资金的用前表决、实施方案、工程预算、验收结果及费用分摊等事项的公示告知义务。申请人对申报材料的真实性负法律责任。

第四十条  业主委员会、物业服务企业应当每半年向业主公示维修资金收取、使用和管理等情况，接受业主的监督。

第四十一条  审计机关应当定期对市房地产行政主管部门、市物业专项维修资金管理部门维修资金的管理、使用情况进行审计监督。

第四十二条  维修资金的财务管理和会计核算，应当符合国务院财政行政主管部门的规定。

财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十三条  维修资金专用票据的领取、使用、保存和核销，应当符合省财政、建设行政主管部门的规定，并接受其监督。

第八章  附   则

第四十四条  住宅小区外与住宅楼结构不相连的非住宅物业的物业专项维修资金交存、使用和管理，参照本办法执行。

第四十五条  本办法由市房产管理服务中心负责解释。

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